НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВА-СИТИ
С 9-00 до 21-00 - Ежедневно

City moscow group

Как сдать в аренду нежилое помещение?

Прежде чем узнать, как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно, определимся с основными действующими лицами. Традиционно в сделке участвуют арендодатель и арендатор. Первый – тот, кто владеет недвижимостью и сдает ее кому-то (обычно собственнику бизнеса). Второй – тот, кто берет в аренду коммерческое помещение. Каждая из сторон хочет максимально выгодно заключить сделку. Рассмотрим подробнее особенности сдачи в аренду нежилого помещения. Это поможет понять ход мыслей арендатора и значительно улучшить позицию на переговорах.

Как подготовиться к сделке

В первую очередь необходимо определиться с целью. Есть два варианта:

  1. Сдача с последующей продажей.
  2. Долгосрочная аренда.

В первом случае перед арендодателем стоит более сложная задача. Ему необходимо уделять особое внимание сроку аренды, безопасности и типу. При обсуждении условий договора необходимо быть более избирательным и настойчивым. Ведь нужно не только представить недвижимость в выгодном свете, но и в дальнейшем ее продать.

Инвестор, который оставляет помещение за собой и планирует получать от него доход, может позволить себе более лояльные условия, например договор на короткий срок, подходящие причины расторжения, внимание широкого перечня арендаторов.

Важно! Любому собственнику необходимо следить за прибыльностью бизнеса. Это своеобразный индикатор, который, как компас, будет указывать на оптимальную цену проекта. Если доход низкий, возможно, выгоднее продать недвижимость и инвестировать деньги в собственность, которая даст более высокую прибыль.

Правильный расчет – основа успеха

Прежде чем рекламировать нежилую недвижимость, необходимо выполнить ряд действий. В первую очередь нужно рассчитать арендную ставку. Это одна из самых сложных задач. Если опыта в подобных вопросах нет, можно сравнить расценки на похожие объекты. Как определить, что коммерческая недвижимость подобна имеющемуся предложению? Ведь объекты с внешне похожими параметрами могут быть оценены рынком по-разному. При выборе аналога обращайте внимание на такие параметры как:

  • размеры;
  • расположение относительно центра города;
  • вид из окон и их размер;
  • обустройство, коммуникации и технические условия.

На начальном этапе условная оценка по этим параметрам – это единственный доступный метод. При его использовании старайтесь сравнивать цены на помещения с аналогичными площадями. Помните, что в одном районе помещение в 20 м2 может быть арендовано по цене 100 евро за м2, но это не означает, что объект, площадью 150 м2 можно сдавать по той же ставке за м2. Стоимость аренды квадратного метра имеет тенденцию к значительному снижению при увеличении

квадратуры. Если впервые планируется сдать коммерческую недвижимость, велика вероятность завышения цены. Если долго время на арендный объект нет спроса, стоит подумать о ее снижении.

Определяя стоимость аренды, стоит учесть еще один момент. Например, если сдавать помещение за 10 000 у. е., в среднем на поиск арендатора может понадобиться 3-4 месяца. А можно с первого месяца его отдать за 9000 у. е. Этот вариант будет на порядок выгоднее при условии, что уже есть потенциальный арендатор, который согласится на определенную ставку. Как видите, в этом вопросе много тонкостей, поэтому без профессиональной помощи обойтись крайне трудно.

Полезно! Хороший агент по недвижимости может помочь в оценке объекта. Он не только учитывает пожелания, но и хорошо знаком с рыночными реалиями.

Еще один важный момент касается залога. Традиционно он состоит из стоимости аренды за первый и последний месяцы. В некоторых случаях для подстраховки собственник имеет право потребовать плату за еще один месяц.

Срок сдачи: какую продолжительность выбрать

Если договор подписывается на определенный срок, ни одна из сторон не может расторгнуть его раньше. Исключением являются форс-мажорные ситуации, например уничтожение предмета аренды арендатором или случай, исключающий возможность использования помещения.

Когда собственник планирует продать недвижимость, обычно заключается договор на долгосрочную аренду. Когда арендатором становится физический предприниматель (небольшой салон красоты, парикмахерская, гастроном, маленький магазин и т. д.), вполне разумно предложить съемщику самостоятельно решить вопрос о сроке аренды. Не стоит настаивать на долгосрочном сотрудничестве. Если бизнес такого предпринимателя «не пойдет» — он перестанет платить арендную плату, вне зависимости от условий действия договора.

Если арендатор перестает вносить деньги за съем, есть два варианта:

  1. Определить уровень компенсации за досрочное расторжение договора. Это позволит прекратить сотрудничество и быстро сдать помещение в аренду другому лицу. Такое решение в минимальные сроки восстановит финансовую ликвидность объекта.
  2. Ничего не менять и накапливать долги арендатора, дожидаясь завершения срока действия договора. Это дорогостоящий и не всегда рациональный путь. Ведь эффективность решения весьма сомнительна.

На практике, если юридический договор заключен на 10 лет, но арендатор не может его выполнить через год – обеим сторонам выгоднее разойтись. Ведь при таком положении дел в выигрыше частный предприниматель, а не собственник недвижимости, который вынужден ждать очередную оплату. И владельцу трудно «выставить нерадивого арендатора на улицу».

Конечно, при сотрудничестве с крупными предприятиями длительный контракт является большим преимуществом и гарантирует денежные выплаты на протяжении всего периода. При этом не имеет значение, прибыльная нежилая недвижимость или нет.

Дополнительные условия

Одним из спорных вопросов являются расходы на ремонт. В каждом конкретном случае он решается индивидуально. Владелец должен определиться, будет ли он подготавливать помещение к сдаче или арендатор сделает ремонт за свой счет. При этом стоит помнить, что арендодатель не имеет права передать в пользование объект, в котором неисправна проводка или отсутствуют окна, двери. Собственник недвижимости может договориться о том, что все работы будут проведены арендодателем в счет аренды.

В большинстве случаев владелец самостоятельно (или с помощью бригады строителей) делает ремонт и в надлежащем состоянии передает нежилое помещение второй стороне. На правах «временного собственника» арендодатель может проводить работы на свое усмотрение (но без капитальных изменений). В этом случае он не выставляет счет за расходы, поскольку в ходе обновления помещения могут быть использованы материалы и технологии, которые непосредственно связны с особенностями планируемого бизнеса, например специальные полы, освещение, мебель, техника, вывески. После его выезда эти «новшества» не будут представлять никакой ценности для собственника недвижимости.

Подготовка коммерческого помещения к аренде

В случае с нежилыми помещениями дело обстоит проще, чем с жилыми. Потенциальным арендаторам придется адаптировать площадь под свою деятельность, поэтому большинство из них не обращают внимания на интерьер. Их интересуют расположение и состояние здания.

При этом собственнику следует помнить, что просторные, отремонтированные, чистые помещения с современными коммуникациями привлекают больше внимания заинтересованных лиц. При необходимости можно освежить покраску на стенах или вызвать клининговую компанию. Эти процедуры недорогие, но могут улучшить общее впечатление об объекте.

На этом этапе необходимо позаботиться о рабочем состоянии всех коммуникаций. Стоимость ремонта ложится на плечи собственника. Ведь никакая заинтересованная сторона не подпишет договор, если в помещении нет воды, электричества, канализации, вентиляции.

Важно! Если помещение было затоплено или произошли другие ситуации, требующие ремонта, необходимо восстановить все коммуникации, чтобы исключить риск подобных происшествий. Также собственник недвижимости за свой счет должен устранить все видимые последствия.

Как подготовиться к рекламной кампании

Когда объект полностью готов к сдаче, можно приступать к съемке. Красочные фото всегда привлекают больше заинтересованных лиц. Постарайтесь сделать снимки, на которых интерьер будет правильно освещен. Хорошо, если на фото будут видны окна, красивый вид. Не помешает сфотографировать фасад с улицы. Покажите здание, окрестности, пешеходов, которые движутся рядом с объектом. Постарайтесь продемонстрировать достоинства нежилого помещения.

Вторым обязательным шагом будет подготовка проектной и технической документации. Вместе с фотографиями стоит добавить чертежи. Ведь у потенциального арендатора уже есть идея для бизнеса в голове. С помощью чертежей проще вообразить реализацию проекта.

Даже если проектной и технической документации не будет в рекламном проспекте/объявлении, скорее всего, эту информацию заинтересованное лицо попросит предоставить при первой встрече. Часто арендаторы берут чертежи и передают их архитектору, чтобы оценить необходимые траты на перепланировку или оборудование помещений. Чтобы не попасть впросак, заранее подготовьте все сопутствующие документы. Это сэкономит время и облегчит дальнейшие переговоры. Плюс позволит съемщику быстрее проанализировать предложение и принять окончательное решение по поводу аренды.

Первый показ: как максимально выгодно презентовать недвижимость

Когда заинтересованное лицо позвонит, постарайтесь как можно подробнее ответить на вопросы и договориться об осмотре объекта. Во время презентации недвижимости действуют те же правила, что и при фотографировании. Территория должна производить хорошее впечатление, быть привлекательной. Покажите заинтересованному лицу преимущества недвижимости: места для парковки, интенсивное движение пешеходов, автономное обеспечение или ремонт фасада, который только недавно закончился.

На первой встрече заинтересованная сторона зачастую спрашивает про предварительные условия аренды. Будьте готовы рассказать про размер месячной платы, дополнительные расходы, срок сдачи, сумму залога и проч.

Если арендаторам понравится недвижимость, они попросят техническую документацию и типовой договор аренды. В большинстве случаев окончательное решение заинтересованная сторона принимает чрез несколько дней. Если арендатору потребуется консультация архитектора, этот срок может быть пролонгирован.

Полезно! Делать записи во время осмотра крайне затруднительно, а люди в поиске подходящей недвижимости всегда рассматривают несколько вариантов. Чтобы детали встречи не забылись, а информация об объекте запомнилась, предложите рекламную листовку. Благодаря ей легче вспомнить особенности приложения, обдумать детали.
Статья была Вам полезна?